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空き家が流通しない問題ー一般質問①

今議会の一般質問テーマは
「空き家・空地問題」と「産後ケアの充実」
でした。

空き家・空き地問題については特に空き家のほうに焦点を当てて質問をしたのですが、ポイントは「不動産業の法規制が流通のネックの一因になっている」という点です。

空き家バンク制度も本市で始めて4年ほどになりますが、登録で累計8件、うち賃貸で成約が2件、売買で成約が1件だけという状況で、ほとんど機能していません。

これについては以前から指摘していますが、そもそも不動産流通は業者間で既にシステム化されているので、そこに今更空き家バンクという仕組みができたところで、それ単体ではあまり意味がないのです。

また、保安上危険があると判断される「特定空き家」についても、先月の審議会で4件が初めて指定され、さらにまだ指定はされていないもののこのままだと特定空き家に指定される見込みのあるものが10件あるとのことでした。
特定空き家についてはもちろん原則的には所有者による改善となるのですが、改善がされなければ最終的には行政が所有者に代わって処置をする「行政代執行」という手段に出ざるを得ません。

問題は、行政代執行はあくまでも所有者にその後費用を請求するとはいえ、回収できるケースが多くない=税金での負担になってしまう可能性が高いことです。

その費用は、部分的な対処で数十万程度で済むケースもあれば、解体をせざるを得ないケースも少なくなく、その場合は数百万から鉄骨造・鉄筋コンクリート造などになると1,000万~2,000万円という金額になってきます。

空き家がうまく流通しない原因の一つには、「低廉な物件だと不動産業者のインセンティブが少なすぎる」という問題があります。
そもそも不動産仲介手数料は取引価格によって上限が法律で定められているのですが、低廉な物件だとそもそも人気が無くて成約が難しい上に報酬も上限が低いために、ほとんど利益がないどころか下手すると赤字になってしまいます。
これでは低廉な物件に関して不動産業者のインセンティブが生まれず、流通として機能しません。

そこで、他市で宅建協会(不動産業者の協会)に空き家成約に報奨金を支払うような取り組みをしている事例があったことから、同じような仕組み(より業者に直接的にインセンティブが生まれる方法が良いと思いますが)を導入しないか提案しました。
行政のやり方としては通常あまりやらない手法なので、今回は前向きな回答は得られませんでしたが…

ベストな改善策は根本的に宅建業法の改正だと思うのですが、2018年に若干の緩和がされたばかりでまだ議論に時間がかかりそうです。
しかし、空き家・空き地の問題はこの10年程度で高齢化とともに急速に深刻化していくものと思われるため、行政代執行リスクを考えるとベターで合理的な政策であるのではないかと思います。

「産後ケアの充実」についてはまた後日。

 

※画像はフリー素材のイメージ写真であり、本市に実際にあるものではありません。
フリー写真素材ぱくたそ

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